房企股权频变 抢地又抢“权”

中国经济新闻网 2016-12-09 11:21:11

 

  图/视觉中国

  调控当前,楼市正日趋冷静,但与上半年火爆的销售数字相比,多数房企销售数据的萎缩已是不争的事实;与此同时,融资的门槛在海内外各种因素的综合作用下,无形被筑高;“内忧外患”之间,卖股、卖地似乎成了一些企业求生的必然选择。

  暗潮涌动的股权市场

  12月以来,五矿、金科、万科等收购多个项目;12月首周,京沪房企公告的股权变动交易超百亿

  此前灼热的楼市之“火”正在向着股权市场悄然转移。

  12月6日,备受关注的保利地产与中航国际并购案正式落下帷幕。与“前戏”情节一致,保利地产以20.3亿元注入中航国际控股9个项目。

  同一天,五矿地产也宣布以22.38亿元收购华润深国投信托有限公司持有的南京河西项目33.33%的股权。

  这距离金科发布收购项目公告仅相隔一天。12月5日金科公告称,其子公司将以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东的海尔·澜山公馆项目、青岛罗兰公馆项目以及泰安桃花源项目,项目面积合计57.16万平方米。

  如果时间再往前追溯,12月2日,万科在披露今年前11月的销售额达到3413.6亿元的同时,也透露了以53.95亿元的代价入股融信在上海静安地王项目的消息,在这个项目中,万科持有49%的权益;12月1日,天鸿商场则17.25亿元收购莱蒙国际南昌商业项目,将用于开设购物中心。

  如此频繁密集的交易在各大股权市场频频亮相。记者根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计,仅仅在12月首周,房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

  事实上,这只是自“9·30新政”调控后的两个月以来,房企股权变化的冰山一角。

  在刚刚过去的11月,包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业,共同创造了超过300亿元的股权变动。而根据中原地产分析师张大伟统计后介绍,目前北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业股权项目挂牌数量大约50个,较今年1-9月的数目出现显著增长。“上海产权交易所合计涉房资产82宗;北京产权交易所涉房标的物高达66个,其中涉及股权类的达到了26条。值得注意的是,11月以来的挂牌股权房地产公司就达到了24宗。”

  曲线拿地

  “抢地”白热化的同时,在二级市场拿股份不仅可以赚取差价收益,如果股份达到一定程度还可以并表,改善公司财务结构

  伴随着调控的深度发酵,各地楼市正在迅速降温。“不排除已经有资金压力而被迫出售项目的案例。在资金压力逐渐增加的情况下,出于资金周转需要,出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多,这就使得并购案例逐渐增加。”某资深业内人士在接受记者采访时表示,近期股权变动在房地产企业之间非常频繁,但随着市场的进一步下行,这一趋势在接下来会更加明显。

  面对越来越少的优质地块,房地产企业“抢地”早已进入白热化阶段。2016年以来,北上广深四个一线城市及南京、苏州、合肥等热点二线城市的高价地频出。因此在业内人士看来,对于主流房企来说,较之于资金流的紧张,更为严峻的现实是无地可拿,因此,收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式。

  被业内称为“并购王”的融创中国深谙此道。11月30日,金科股份被融创中国举牌,融创持股金科股份的比例升至20%。值得一提的是,金科股份目前拥有在建地产项目75个,土地储备可建面积超过1700万平方米,重点布局重庆、成都、北京、西安、青岛、济南等核心二线城市。再加之自去年收购的莱蒙国际、融科智地等一系列项目公司股权与上市公司股份,融创中国背后蕴藏的是巨大的待开发资源。

  同样在今年并购市场异军突起的中国恒大(以下简称“恒大”),在并购嘉凯城和廊坊建设之初,一位接近恒大的人士就对记者直言:“这两家企业背后都有丰富的土储资源,以及其他潜在的资源优势。”

  同策研究中心总监张宏伟指出,目前在北上广深一线城市拿地的成本太高了,如果不是拿地,而是直接在二级市场拿股份,不仅可以赚取差价收益,如果拿到的股份达到一定程度还可以并表,改善公司财务结构;另外,通过股权合作的方式开发房地产业务,也是目前房企更热衷的方式。

  退市、转型加速

  楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”

  按照中航国际的公告,与保利的交易完成后,中航地产将剥离房地产开发业务,聚焦物业资产管理,这意味着又一家上市企业正式退出房地产市场。此外,潜在退出房地产市场的品牌房企仍然不在少数,比如因为地产业务大整合中,被中海打包整合的中建地产、中信地产(住宅板块)等。

  据各种平台的公开资料统计,自2014年以来,包括上市房企在内,至少有30家品牌房企已明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%;其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离房地产主业,比如浙江广厦转型体育影视文化,莱茵置业转型体育产业,宜华地产更名宜华健康之后主攻医疗健康服务等等。

  有业内人士认为,从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争更加白热化,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业龙头的地位,而民营企业对目前行业内的收购机会也不会错过,比如恒大通过各种股权并购、业务重组、财务投资等,正在持续加码自己的身价,以巩固目前领跑的地位。

  对此,张宏伟指出,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲,则是一个逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。(记者 李捷)

来源:新京报 编辑:高珂      
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